6月27日，中金中国绿发商业资产REIT上市首日开盘涨幅达30%，触及涨停。这是今年以来消费基础设施REITs（不动产投资信托基金）二级市场表现亮眼的一抹缩影。
Wind数据显示，截至2025年7月3日，全市场共有9只消费基础设施REITs产品。自年初以来，消费基础设施REITs在大类资产中涨幅居前。其中，华夏首创奥特莱斯REIT、华安百联消费REIT、华夏大悦城商业REIT这3只基金年内涨幅均超过40%。
消费基础设施REITs热潮之下，中国海外发展有限公司（0688.HK，以下简称“中海”）亦于近期提交其首单消费基础设施REIT申报，拟将购物中心——中海佛山南海映月湖环宇城项目（以下简称“映月湖环宇城”）以公募REITs形式分拆上市，预计募资13.55亿元。中海将认购约20%的基金份额。
招募说明书显示，映月湖环宇城位于佛山市禅桂商圈映月湖片区，前身为南海怡丰城，是新加坡丰树集团在华南地区开发的大型消费基础设施项目，于2014年5月开始运营。中海于2020年3月收购该项目后，着手实施定位调整和运营升级。2022年—2024年，映月湖环宇城营收从约1亿元增至1.37亿元，净利润从3460.06万元增至4448.52万元。
中指研究院企业研究总监刘水对《中国经营报》记者表示，房企通过设立REITs进行资产证券化意味着“轻资产转型”进入新阶段。“中海拥有较多优质商业地产资产，未来有可能把其他资产纳入REITs平台，以实现更多优质商业物业出表上市，公司进行融资回笼资金，降低杠杆，提高资金使用效率。”
对于项目分拆上市时点、公司旗下资产证券化整体思路及策略等，记者联系采访中海方面，相关负责人表示：“目前处于上市前静默期，待正式发行后再沟通。”
中海入局REITs
6月26日早间，中海公告华夏基金及中信证券向中国证监会、深圳证券交易所提交了公募基金注册及上市的申请材料。香港联交所已授出豁免，并确认中海可进行建议分拆。深交所官网显示，6月26日，华夏中海商业资产封闭式基础设施证券投资基金（以下简称“华夏中海商业REIT”）的上市申请已获受理。
根据公告，华夏中海商业REIT的相关资产为映月湖环宇城，该项目由中海旗下佛山海映商业管理有限公司（以下简称“佛山海映”）拥有。此次分拆将由华夏基金（作为公募基金管理人）设立公募基金作为封闭式公开上市基础设施证券投资基金，并负责其日常营运。分拆上市完成后，中海将通过中海环宇商业发展（深圳）有限公司持有该基金的20%份额，公众基金份额持有人将持有其余的80%份额。佛山海映及华夏中海商业REIT将不再是中海的附属公司，也将不会并入公司财务账目。
招募说明书显示，映月湖环宇城建筑面积约15.35万平方米，可租赁面积约6.4万平方米，其业态涵盖大型综合超市、专业店、专卖店、饮食店、杂品店以及娱乐休闲场所等。该项目的主要经营模式为以自持购物中心资产向符合要求的承租商户提供租赁及购物中心整体运营服务，并收取租金、物业管理费、推广服务费等收入，各承租商户统一管理、分散经营。
值得注意的是，映月湖环宇城是中海首个以存量资产收购方式取得的购物中心项目，是其在佛山布局的第二座“环宇城”。被中海收购前，映月湖环宇城存在出租率低、经营状况不佳等问题。
刘水对记者表示：“佛山购物中心市场呈高度竞争态势，虽有一些知名购物中心，但整体市场饱和度较高，中海在收购映月湖环宇城后进行改造升级，提升了空间品质及品牌结构，一定程度上改善了资产质量。”从整体市场来看，佛山商场租金水平受多种因素影响，波动较大，市场供需结构变化、新兴商圈崛起等也给租金稳定性带来挑战。“整体市场竞争激烈，部分商场仍面临经营压力，如首层租金下降、客流量及销售额增长出现瓶颈等。映月湖环宇城在资产质量、租金稳定性及运营表现方面存在一定优势及提升空间，同时面临诸多挑战。”
根据招募说明书，映月湖环宇城作为中海体系内的收并购项目，经营表现优秀，自收购以来，该项目2020—2024年营业收入年均复合增长率为24.75%，其近年间营收、净利润、EBITDA（税息折旧及摊销前利润）排名均在体系内位居前列。近年来，租赁收入始终是映月湖环宇城第一大收入来源，占比55%—70%。
截至2025年3月31日，映月湖环宇城已接近满租，出租率约97.92%。今年一季度，该项目营收约3245.56万元（考量租金减免，不含税），净利润为919.5万元，运营净收益（NOI）为2283.62万元，NOI Margin（经营利润率）为64.46%，客流量为333.64万人，月租金坪效为141.1元/平方米，月销售坪效为1217.5元/平方米，租金收缴率为98.1%，续租率为35.62%，平均固定租金单价为95.44%。
截至2025年3月31日，映月湖环宇城账面价值约6.04亿元，估值为13.15亿元，增值率117.81%。
从传统开发走向资产管理
对于此次分拆，中海方面认为这对公司具有明显的商业利益。
中海在公告中指出，基础设施REIT的发行提供了一种新的股权融资方式，通过引入股权基金，可以减少对传统债务融资方式的依赖，实现基础设施REIT融资方式的多样化。“通过公募基金单独上市，公司将能够盘活其基础设施资产，避免基础设施投资回收期较长及资产周转率较低的不利影响。”此举亦将增强公司的滚动投资能力及可持续营运，有利于公司的长期表现。中海方面认为，由于基础设施REIT对投资者的回报来自于基础设施资产的运营和管理，可以监督和督促运营和管理机构在基础设施REIT上市后进行良好、高效的运营。这将在公司上市的范围内大幅提升佛山海映的现有价值，同时可从公募基金的收益分配及资产增值中继续受益及实现运营收入。
事实上，已有不少房企与中海所见略同。截至目前，华润置地（1109.HK）、招商蛇口（001979.SZ）、大悦城（000031.SZ）、万科（000002.SZ）、中国金茂（0817.HK）等房企已发行公募REITs，类型主要为消费基础设施、租赁住房、产业园等，其中在消费基础设施领域尤为突出。
刘水表示，房企通过设立REITs进行资产证券化，一方面将优化房企资产结构，存量资产“打包上市”释放了沉淀资金，使企业从资产持有者转变为投资参与方和运营方，同时提升运营管理能力，创造可持续现金流；另一方面，REITs为房企提供权益性融资渠道，降低杠杆率。在融资环境趋紧时，有助于房企缓解资金压力。同时，REITs促进房企从传统开发模式向资产管理模式创新，推动行业向高质量、可持续发展转型。
值得注意的是，今年以来，消费基础设施REITs多只产品在二级市场涨幅显著。平安证券发布研报指出，消费基础设施REITs涨幅居前主要是因为底层资产运营良好，低利率环境下分红稳健且具备吸引力，叠加国内以旧换新及其他促消费政策催化、扩内需预期等，获得投资人追捧。“消费类REITs底层资产为偏大众消费的商场、超市、农贸市场等，民生属性与消费韧性较强，2024年出租率及收缴率均维持高位，数据可得的7只消费类REIT中，有4只超额完成年度预测。”不过，平安证券亦指出，存量时代下购物中心存量项目改造、轻资产输出、深度运营趋势增强，短期由于消费信心恢复尚未稳固，行业发展面临一定压力。
克而瑞分析认为，发行公募REITs并非简单的“一锤子买卖”将资产直接出售，而是要求企业保留项目部分股权并确保经营稳定。“发行公募REITs的意义更多是提升商业板块的独立性，在母公司资金普遍承压的背景下，商业板块能够通过市场募集资金，更好实现自给自足，独立发展。”在行业深度调整背景之下，房企通过发行公募REITs可加快轻资产化转型，进一步增强资本实力。
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